Lorsque les marchés boursiers sont, comme aujourd’hui, volatiles, qu’il est de plus en plus coûteux et même difficile d’emprunter aux banques, que l’on constate que dans certaines zones, les prix de l’immobilier commencent à baisser, l’idée d’investir dans l’immobilier peut sembler risquée.

Néanmoins, l’immobilier reste, comparé aux produits financiers, un placement  » refuge  » pour les français.

Michel Deudon, responsable clients internationaux au sein du Groupe Laviale Sohaco (www.laviale.com) nous explique sa vision du marché :  » … Nous constatons par ailleurs que nos clients étrangers sont de plus en plus nombreux à investir en France, que ce soit pour y devenir résidents, acquérir bien pour les vacances, pour leur retraite, ou avec pour objectif de le louer…  »

Les conseillers en patrimoine comme les banquiers n’ont pas hésité, depuis des années à mettre en avant la fiscalité privilégiée de l’investissement locatif appuyé par l’Etat Français (neuf, puis ancien) pour vendre des produits formatés, exclusivement à destination de ceux qui recherchent l’économie d’impôt.

Or, l’immobilier locatif n’est pas un placement financier, mais un bien physique qui ne tient sa valeur que de sa pérennité. Il doit générer un revenu locatif régulier, permettre une revente aisée, si possible, avec plus-value.

Trois conditions dont il faut impérativement tenir compte pour être un investisseur heureux. A défaut, adieu les économies d’impôt…

Un logement acheté dans le cadre d’un régime fiscal qui ne trouve pas de locataire aux conditions requises ne peut générer aucune réduction d’impôt. Certes, qui paie beaucoup d’impôt n’a qu’une idée en tête : les réduire.

Encore faut-il louer aux conditions du marché et non selon un loyer théorique généralement en décalage avec les revenus des locataires. Les investisseurs malchanceux se sont multipliés ces derniers mois avec l’arrivée sur le marché locatif d’un nombre important de programmes construits en dépit du bon sens, dans des secteurs peu porteurs en termes de location.

Cette situation met évidemment de nombreux investisseurs dans l’embarras, qui comptaient sur une économie d’impôt et sur des loyers pour rembourser en grande partie leur crédit…

Le marché saturé des petites villes compte un grand nombre d’appartements qui restent désespérément vides et qui doivent être revendus dans l’urgence pour éviter de tout perdre ou des loyers revus à la baisse pour tenter d’attirer les locataires…

Selon la Fédération des promoteurs constructeurs), l’investissement locatif a représenté quelque 62.700 ventes en 2007, soit 49 % de la production de logements neufs. Et tous les investisseurs n’ont pas fait le mauvais choix. Dès lors que les bons vieux réflexes sont respectés.

Un bon levier pour compléter ses revenus à la retraite

L’immobilier n’est pas, répétons-le, un placement financier. Il suppose que l’on s’intéresse de près à la situation du bien que l’on veut acquérir. L’emplacement reste le premier critère, mais au-delà nous invitons nos clients à n’investir que dans des grandes villes, par exemple Paris, Rennes, Bordeaux, Montpellier, Lyon ou encore Marseille, la plupart du temps en centre-ville ou en périphérie immédiate… là où la demande des locataires est réelle et pérenne.

Nous refusons de faire de la défiscalisation une priorité. Cela doit rester un outil.

L’immobilier offre certaines vertus pour l’investisseur. A condition de savoir où investir et de choisir le bon régime fiscal.

Fuir les programmes destinés spécifiquement aux investisseurs
Dans le neuf comme dans l’ancien, rien ne sert d’obtenir une rentabilité confortable, si le jour où l’investisseur veut vendre, le quartier ne s’est pas valorisé ou s’est dévalorisé. A bannir, les logements construits dans des immeubles spécifiquement destinés aux investisseurs : une fois passée la durée obligatoire du bail pour bénéficier de la défiscalisation, les appartements ou les maisons se retrouvent sur le marché en même temps. Pléthore est ennemi de la vente dans de bonnes conditions de marché.

Des principes à respecter

On ne le redira jamais assez, pour investir, les paramètres à respecter, à Paris, en Ile de France ou en province sont similaires :

- privilégier l’emplacement, l’environnement, la demande locative. Et avant de parier sur un quartier en pleine restructuration, renseignez-vous pour savoir si les travaux ont lieu dans trois ou dix ans, et s’ils vont réellement profiter au logement ou au contraire le dévaloriser.

…Des précautions qui ne sont jamais assez vérifiées et qui font que certains regrettent leur investissement.

- Fuyez les rentabilités mirobolantes annoncées par les promoteurs, synonymes de risques à long terme et acceptez des rendements moyens procurés par des bons emplacements et donc à terme un maintien du capital pierre, voire de plus value.